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1、二道智能pos機費率

二道智能pos機費率

最近，全國多地遭遇寒潮襲擊，冷氣襲人。一如當(dāng)下的樓市，2021年的第一縷曙光還未初現(xiàn)，2020年末最后一天，樓市金融政策就劈頭蓋臉迎來一次冰霜打擊。

2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房貸設(shè)置了“兩道紅線”，對房地產(chǎn)貸款余額和個人住房貸款余額分為五檔進行分類管理，分別設(shè)置了余額占比上限。具體看下圖：

如果算上去年8月劃給房企的“三條紅線”，這次又多了兩條，“五花大綁”的房地產(chǎn)融資遭遇前所未有的監(jiān)管，這背后，究竟釋放了什么重磅信號？又如何影響未來的房產(chǎn)走勢？

小編雖然作為一名銀行人，但對金融新政都不會第一時間跳出來解析蹭熱度，因為內(nèi)部文件還未收到，具體怎么貫徹執(zhí)行還未形成方案，影響真不敢輕易定義！更何況小編也聯(lián)系了地方央行有關(guān)人士，得到的答復(fù)也是內(nèi)部正在研究中。

專業(yè)部門都還在研究，各路的所謂專家就侃侃而談，似乎無所不知，確實讓人”汗顏“——不過，小編通過與業(yè)內(nèi)人士探討，還是達成幾點共識，值得交流。

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

如果說去年8月監(jiān)管部門劃給房企的“三條紅線“是給地產(chǎn)商潑冷水，那么這次的房貸設(shè)置“兩道紅線”，則就是在給銀行設(shè)門檻。監(jiān)管部門對地產(chǎn)商需求端和銀行供給端兩方面都在敲打，足見其良苦用心和形勢之迫切。那么這一變革，從房產(chǎn)商角度看，會帶來什么影響呢？

首先，我們要明白，針對房產(chǎn)融資的“3+2”紅線政策絕不是一項短期政策，而是長期策略。其實，各家銀行從2020年初開始，就已對房地產(chǎn)項目貸款進行限額管控了，一年來各家銀行房產(chǎn)貸款基本都處于維持和壓縮狀態(tài)，也就是說總行一般劃定個額度上限，各地分行超額必須壓縮，除非有到期收回的貸款，騰出來空間才可以再貸給開發(fā)商。

這背后”無形的手“，寓意十分明顯，就是降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿，減少房地產(chǎn)對金融資源的過度占有。應(yīng)該說，今后相當(dāng)長一段時期地產(chǎn)商想從銀行貸款難了，貨幣水之的閘門越來越緊，未來幾年地產(chǎn)商都將真正面臨資金鏈緊張的煎熬和考驗，這是大方向，大趨勢，也是監(jiān)管部門一個有計劃、有步驟的長期策略，絕不是短期的、臨時性限制措施。

其次，隨著地產(chǎn)去杠桿的進行，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進入大洗牌、大分化時代。尤其是很多中小房企在融資方面將會更加艱難，未來面臨被收編和整合的命運，也不排除一些玩不轉(zhuǎn)的高杠桿大型房企會轟然倒下。

因此，小編在此提醒，未來幾年買房一定要尤為謹(jǐn)慎，必須選大開發(fā)商，切記！并且最好是央企，這是首選之策，也是一條底線！否則，一些看似比較大的開發(fā)商一夜之間倒掉，樓盤爛尾、購房者資金灰飛煙滅的現(xiàn)象，都隨時會上演。

再次，對房價的影響將是一把”雙刃劍“，但總體來說不利于房價上漲。一方面，由于去杠桿壓力，地產(chǎn)商資金鏈緊張，一般都會降價促銷去庫存，從而加快回籠資金；即便是大開發(fā)商資金充裕，在”三道紅線“的壓力下，也會以價換量，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而降低負(fù)債率力求達線，否則也不符合銀行貸款要求。

另一方面，由于融資受限，開發(fā)商拿地會更為謹(jǐn)慎，土地市場逐步趨穩(wěn)，也會使開發(fā)商延緩開工進度，縮減供應(yīng)量，從而降低庫存，長期促進房價合理回歸。另外，如果資金不能直接流入房地產(chǎn)領(lǐng)域沉淀，近兩年來的貨幣大量放水，資金總得有個出口泄洪，于是大宗商品和建筑材料價格大漲，從而也會推高房價上漲。這一點大家最近感覺都很明顯，生活中日用品很多都大幅上漲，通貨膨脹帶來的房價上漲也值得警惕。

實踐中，這兩個影響往往是相互交織的，但總體來說，短期房價承壓，長期房價才可能回升。

第二道紅線是“個人住房貸款占比”， 大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。那么，這一比例限制影響大嗎？買房貸款難了嗎？

以小編所在的青島為例，四大國有銀行個人住房貸款占比基本都在40%-50%之間，地方法人銀行青島銀行也在20%左右，明顯都超了！那么怎么辦？如果按規(guī)定貸款額度都得壓縮嗎？這些銀行個貸業(yè)務(wù)都停了不能辦理了嗎？

非也！央行在文件解讀中明確：管理要求是以法人為單位設(shè)定并執(zhí)行，對全國性銀行在各地的分支機構(gòu)不單獨設(shè)定要求。什么意思呢？就是監(jiān)管部門只針對各大銀行總行一級法人進行房貸比例監(jiān)管，地方分支機構(gòu)房貸比例占比多少，由總行內(nèi)部來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，不按地域來卡條件限制。

這樣的話，同一銀行內(nèi)部，比如：像ICBC青島分行如果個貸占比超了，但其它偏遠地區(qū)如西藏分行或縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)分支機構(gòu)個貸占比卻很低，兩者一中和平均，也許在總行層面仍然沒超，仍符合監(jiān)管要求，貸款照樣可以投放。因此，這一政策對國有大型銀行來說，由于分支機構(gòu)多，盤子大，影響不大，具有顯著優(yōu)勢，而對網(wǎng)點都集中在大城市的股份制銀行來說，本來騰挪空間就有限，限制比例又低，因此將面臨較大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力。所以，眼下還有7家國有大型銀行兜底，短期大家不必?fù)?dān)心所在城市個貸真的停辦。

但是，這也給了我們一個警醒！不管怎樣，因為有監(jiān)管紅線標(biāo)準(zhǔn)的限制，但凡房價高、成交火熱的城市，銀行分支機構(gòu)貸款超標(biāo)后，信貸額度勢必會受到一定影響，貸款無疑難了，這一點是肯定的。

而一旦個貸額度減少，成為大家爭搶的稀缺資源后，那么勢必會產(chǎn)生兩方面的影響：一方面，對購房者而言，個貸辦理條件和門檻可能會抬高，想貸款難度加大了，銀行會更加嚴(yán)格的篩選客戶資質(zhì)和條件，對有瑕疵的客戶將可能拒之門外；另一方面，貸款利率極有可能會上升，尤其是二套以上的房貸利率，本來就不屬于國家政策重點支持的范疇，銀行就會在LPR基礎(chǔ)上加點提升利率。

這也意味著，未來一段時間，如果想等待個人房貸降低利率，希望將會更加渺茫。因此，如果眼下有辦房貸的，或者本身資質(zhì)條件不是很好的，建議還是抓緊辦理，不要再繼續(xù)觀望等待。下一步，銀行不僅放款速度會變慢，利率有可能會提升，而且辦理貸款條件將更加嚴(yán)格和苛刻，到時候能不能申請下貸款或許都成問題。

“二道紅線”對未來房地產(chǎn)市場的影響，短期看，似乎沒有那么嚴(yán)重，目前超過房貸新政的上限的銀行并不是很多，并且還留有2到4年的過渡期，銀行內(nèi)部也可以統(tǒng)籌擺布和平衡。但是，長遠看，卻具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

我們一定要看到，房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，房地產(chǎn)過去高歌猛進的最大推手是杠桿，而金融大環(huán)境的收緊，并且從開發(fā)商需求端設(shè)置三道紅線、從銀行供給端設(shè)置二道紅線，強行壓制房地產(chǎn)金融杠桿，勢必改變房價的走勢，顛覆房價的邏輯。再加上供求關(guān)系已經(jīng)不同于以往，還有大城市的房價已經(jīng)處于階段性的高位，這一切都意味著，房地產(chǎn)投資的黃金時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，未來幾年想靠房地產(chǎn)投資賺錢將會很難很難。

眼下樓市，深圳在漲、上海已瘋，北京蠢蠢欲動......如果還按照以往的慣性思維，房地產(chǎn)板塊一線二線輪動上漲理論、三四年一次的周期性上漲理論等，二線城市的春天是否也不遠了？

在房地產(chǎn)金融內(nèi)在邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變之后，小編認(rèn)為再套用歷史規(guī)律投資房產(chǎn)，那是一步非常危險的棋。當(dāng)然，高風(fēng)險也伴隨著高收益。2021，房價最終會劃出一道什么樣的幾何曲線，讓我們拭目以待！

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