個(gè)人養(yǎng)卡pos機(jī)注意細(xì)節(jié),5個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)買房人務(wù)必注意

 新聞資訊  |   2023-05-10 09:37  |  投稿人:pos機(jī)之家

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1、個(gè)人養(yǎng)卡pos機(jī)注意細(xì)節(jié)

個(gè)人養(yǎng)卡pos機(jī)注意細(xì)節(jié)

上海可辦理二手房帶押過(guò)戶的銀行

迎來(lái)擴(kuò)容

新民晚報(bào)記者

從招商銀行上海分行獲悉

該行近日成功發(fā)放

“帶押過(guò)戶”貸款200萬(wàn)元

這是該行落地的

首筆二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)

在此之前

上海有包括工行、建行、交行、農(nóng)行等

十幾家銀行支持辦理

“帶押過(guò)戶”相關(guān)業(yè)務(wù)

招行上海地區(qū)首筆帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)落地

一直以來(lái),二手房交易過(guò)戶前需要賣家自籌資金以提前結(jié)清原抵押貸款,不但耗時(shí)長(zhǎng)、資金負(fù)擔(dān)重,還存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。而“帶押過(guò)戶”允許賣方在未結(jié)清原貸款的情況下正常進(jìn)行房產(chǎn)交易,并在資金監(jiān)管下以買家的首付款或貸款資金結(jié)清原貸款,大大簡(jiǎn)化了二手房交易的流程,降低了二手房買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間成本。

客戶羅先生有意購(gòu)買當(dāng)前租住的公寓,但房東的貸款仍在按揭中,羅先生準(zhǔn)備的首付款也不足以覆蓋,使得羅先生遲遲無(wú)法實(shí)現(xiàn)“置業(yè)上?!钡男脑?。得知招商銀行上海分行推出“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)后,羅先生第一時(shí)間聯(lián)系房東和招商銀行上海分行個(gè)貸客戶經(jīng)理,成為了上海分行該業(yè)務(wù)的首位客戶,成功取得貸款。

銀行:2008年就可以辦理 “只要客戶愿意的都能做”

事實(shí)上,在招行之前,已有多家銀行可以辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“這個(gè)業(yè)務(wù)從2008年就開始了,目前主要問(wèn)題還是市場(chǎng)知曉度不高,這兩年市交易中心一直在推動(dòng)‘二級(jí)賬戶’,方便客戶繳款。交行也在去年完成系統(tǒng)改造,買房人現(xiàn)在可以直接轉(zhuǎn)賬,系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶內(nèi)?!苯恍邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,上海從2008年開始由上海市房地產(chǎn)交易中心搭建了存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái),從平臺(tái)設(shè)計(jì)初衷就考慮了買賣雙方的交易資金安全,特別是賣方有抵押的房產(chǎn)交易。按傳統(tǒng)模式里需要提前結(jié)清賣方貸款,再進(jìn)行過(guò)戶交易,一旦交易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),已經(jīng)用于結(jié)清資金是無(wú)法退回的。為了確保交易資金的安全,上海資金監(jiān)管試點(diǎn)中才有了“帶押過(guò)戶”這一模式,這樣對(duì)賣方有抵押的交易監(jiān)管資金可以形成閉環(huán),確保在交易無(wú)法完成時(shí),監(jiān)管資金可退回。同時(shí),平臺(tái)現(xiàn)有12家合作銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)同行“帶押過(guò)戶”和跨行“帶押過(guò)戶”。

據(jù)介紹,交行上海分行今年以來(lái)“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)有所增加,截至一季度末業(yè)務(wù)量達(dá)52筆。

中國(guó)工商銀行上海分行方面也表示該行自2008年開辦帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)?!懊磕陿I(yè)務(wù)量有逐漸增加趨勢(shì),只要客戶愿意的都能做。客戶辦理帶押過(guò)戶時(shí),需要在有資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議即可?!?/p>

中介:辦理業(yè)務(wù)人數(shù)不多 需要防范風(fēng)險(xiǎn)避免出現(xiàn)“一房二賣”

雖然銀行方面沒(méi)有設(shè)置太多辦理門檻,但在實(shí)際操作中仍存在一點(diǎn)難點(diǎn)。

中原地產(chǎn)鎮(zhèn)寧路門店經(jīng)理張宏超最近向媒體介紹了辦理帶押過(guò)戶的整個(gè)流程:“一般正常的交易流程,你下家首付幫我去還掉,接下來(lái)就正常過(guò)戶。帶押過(guò)戶,銀行給你一個(gè)批函,上下家一起簽資金監(jiān)管合同。下家直接把錢打到監(jiān)管賬號(hào)里面。出了產(chǎn)證,監(jiān)管賬號(hào)分兩筆打給業(yè)主方?!?/p>

上海鏈家交易產(chǎn)權(quán)部負(fù)責(zé)人田朋說(shuō):“這個(gè)群體不是非常多,他選擇帶押過(guò)戶這個(gè)方式,一般是自己的首付款比較少,不足以覆蓋上家的銀行貸款。屬于比較小眾的?!?/p>

談到這項(xiàng)業(yè)務(wù)究竟有什么好處時(shí),上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,對(duì)于賣方來(lái)說(shuō),帶押過(guò)戶可以節(jié)省大把時(shí)間和一筆過(guò)橋資金,而對(duì)于買家來(lái)說(shuō),無(wú)需提前墊付,資金安全得到更好保障?!罢麄€(gè)流程縮短2到3個(gè)月不等,尤其是對(duì)于很多改善型的買家,希望去打新,等于把購(gòu)房資格釋放出來(lái)了。中間的時(shí)間隔得越長(zhǎng),出意外的概率比較高一點(diǎn),對(duì)于買家來(lái)說(shuō)落袋為安?!?/p>

從行業(yè)角度來(lái)看,“帶押過(guò)戶”既減輕了房東籌資提前還貸壓力,又大幅縮短二手房交易期限,有利于提升二手房交易效率、縮短交易期限,短期來(lái)看,對(duì)二手房市場(chǎng)有一定的提振作用。

但也有從業(yè)人士指出,目前各地在“帶押過(guò)戶”的落地實(shí)行中,仍有一定的優(yōu)化空間,尤其是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控尤為重要,需避免出現(xiàn)“一房二賣”、抵押權(quán)懸空等問(wèn)題,維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益,保障金融安全,目前來(lái)看主要有五方面的風(fēng)險(xiǎn):

第一個(gè)是業(yè)務(wù)辦理受限。老抵押和新抵押如果是同一個(gè)銀行,相對(duì)好操作,如果不是同一個(gè)銀行就相對(duì)比較麻煩。如果沒(méi)有老抵押銀行的同意,是無(wú)法實(shí)現(xiàn)帶押過(guò)戶的,銀行不同意辦理,就只能先將原貸款結(jié)清。而新按揭貸款保證老抵押對(duì)應(yīng)的債權(quán)不落空,要及時(shí)償還或提存,都需要做好細(xì)節(jié)控制;

第二個(gè)是地區(qū)房子受限。并非所有城市的房子都支持辦理帶押過(guò)戶業(yè)務(wù),且不同地區(qū)提供的帶押過(guò)戶辦理模式也各不相同。

即使是在可以帶押過(guò)戶的城市,也并非所有房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn),具體辦理要求和模式可以咨詢當(dāng)?shù)劂y行;

第三個(gè)是存在一定的操作障礙。例如買家首付款不足以償還賣家貸款的話,可能就無(wú)法順利辦理帶押過(guò)戶,或者帶押過(guò)戶材料提交給銀行,但是房本還在原房主手上,原房主可以趁此進(jìn)行二次抵押,甚至進(jìn)行一房二賣;

第四個(gè)是交易期間房屋被查封。交易過(guò)程賣方抵押解除前,若賣方出現(xiàn)無(wú)法償還到期債務(wù)的情況,銀行有權(quán)要求查封、拍賣、變賣房屋,這將對(duì)買方造成不利影響。此時(shí),買方的購(gòu)房款可通過(guò)公證處提存專用賬戶原路返還,但是解除買賣合同較復(fù)雜,需耗費(fèi)大量時(shí)間;

第五個(gè)是有提前償還貸款的可能性。交易過(guò)程中賣方抵押解除前,若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價(jià)值損失,觸發(fā)提前還款的情形,從而導(dǎo)致其承受較大的還貸壓力;

“總體來(lái)看,在這交易的過(guò)程中,’帶押過(guò)戶’需要賣方、買方、不動(dòng)產(chǎn)登記部門和銀行這四方主體密切配合、無(wú)縫銜接?!痹撊耸恐赋觥?/p>

未來(lái):各地加速推進(jìn) 政策的受眾面有望更廣

目前,全國(guó)多地都在加速推進(jìn)帶押過(guò)戶工作的全面開展。

近日,自然資源部和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》,要求推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。

從全國(guó)來(lái)看,通知發(fā)布后,各地紛紛迅速響應(yīng),目前共15個(gè)省份100多個(gè)地市開展帶押過(guò)戶,共辦理業(yè)務(wù)1.3萬(wàn)多筆,其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已全面開展。上海市自然資源確權(quán)登記局近日也召開會(huì)議,進(jìn)一步部署帶押過(guò)戶工作,未來(lái)將從個(gè)人存量住房業(yè)務(wù)拓展到非住房領(lǐng)域。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,各個(gè)城市的創(chuàng)新探索將促進(jìn)帶押過(guò)戶走向普適性、標(biāo)準(zhǔn)化。“城市試點(diǎn)的數(shù)量是比較多的,創(chuàng)新的方向也不斷增加。比如說(shuō)北京提到了帶押過(guò)戶允許相關(guān)業(yè)務(wù)跨銀行操作。像無(wú)錫是把公積金方面的一些二手房納入到改革。使得政策的受眾面更廣。”

作者|楊 碩(新民晚報(bào)·金海岸工作室)

圖片| 網(wǎng) 絡(luò)

來(lái)源: 新民晚報(bào)

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